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揭東糖廠片區控規調整優化批前規劃公示
相關文件:

       根據揭東區委、區政府的工作部署,我局組織編制了《揭東糖廠片區控規調整優化論證報告》,規劃方案已通過了審查,根據《中華人民共和國城鄉規劃法》和《廣東省城鄉規劃條例》的有關規定,現將規劃方案予以公示,征求公眾意見。公示時間:2019年1月28日至2019年2月26日,公示期30天?;隊緇岣鶻縟聳炕斡?,以真實姓名和聯系方式提出寶貴意見和建議。逾期未提出的,視為放棄上述權利。

      受理單位:揭陽市揭東區住房和城鄉規劃建設局

      聯系電話:0663—3262046

      聯  人:蔡敏海

      電子郵箱:[email protected]

      聯系地址:揭東區城區濱江路揭東區住建局辦公樓

      郵    編:515500

揭陽市揭東區住房和城鄉規劃建設局

                2019年1月28日

揭東糖廠片區控規調整優化主要內容

       一、區位和范圍

      本次規劃用地位于揭東舊城區的西南部,金溪大道南側,區位優勢明顯。規劃研究范圍東至廣元村祠堂圍小路,南至濱江路,西至金鳳路,北至金溪大道,總用地面積21.2公頃(合318畝),其中揭東糖廠片區面積約10公頃(150畝)。本次調整論證報告將規劃研究范圍作為整體統籌考慮,涉及原控規中B片區7個單元,共19個地塊,其中主要調整糖廠片區范圍內的12個地塊。

        二、原控規編制情況

      《揭東舊城區控制性詳細規劃》由上海諾德建筑設計有限公司編制,于2017年1月通過審批?!督葉沙喬刂菩韻晗腹婊淺髡壑けǜ妗酚山已羰諧竅綣婊杓圃罕嘀?,于2018年6月審批通過。

       三、調整原因

      在當下的市場經濟環境下,推動糖廠片區整體開發,應該綜合考慮糖廠改造的示范意義和經濟效益,努力打造“生態型、效益型”的新型城鎮化示范區,改善城區環境、提升城市品位,急需在功能、布局、交通和指標等方面對原控規進一步優化:

     1、在功能上,原控規的業態不集聚,功能缺少整體策劃,因此需要在綜合考慮揭東城區功能情況下,進一步集聚業態,重新策劃糖廠片區的項目;

      2、在布局上,原控規的用地布局跟周邊功能沒有很好協調,公共配套趨于服務內部,需要在協調周邊功能的情況下,進一步釋放片區的公共服務功能,使得效益最大化;

      3、在交通上,原控規的道路交接不暢,靜態交通缺少系統研究,需要梳理交通,拉通道路,分近遠期綜合考慮交通組織的需求;

       4、在空間上,原控規沒有對城市空間形態做綜合研究,需要在城市設計的基礎上,提出具體的空間形態控制要求,形成糖廠片區的特色風貌;

       5、在指標上,原控規缺少整體的經濟測算,需要在經濟測算實現收支平衡的前提下,對指標進一步核定。

       綜上所述,原控規已不適應揭東城區發展對糖廠片區更新改造的要求,故提出本次新的調整論證。

       四、規劃定位

       本次規劃定位為“揭陽糖廠,甜蜜時光”。

       依托優越的山水景觀資源和糖廠文化歷史資源,見山、望水、傳人文,打造集文化旅游、商業休閑、生態居住于一體的濱江特色主題社區,建設成為揭東文旅新地標、水岸曲溪新客廳、宜居宜業新社區。

       五、規劃方案

       打造片區商業文化休閑中心,建設開放共享、精美精致的城市新客廳。保留老糖廠辦公樓,進行修繕、活化利用,注入社區服務配套、文化展示、商業零售等復合功能,緊鄰金溪大道的甜蜜文化廣場結合商業綜合體,以景觀廊道對各景觀節點進行串聯,從甜蜜文化廣場到糖廠碼頭,打造特色文化休閑景觀帶。

      建設依山傍水、宜居宜業的濱水風情社區,考慮現狀地形地貌特點,以環境優美、生活舒適、交通便利、配套完善為宗旨, 營造高品質、高活力的優質生活圈,以滿足不同居民對良好生活環境以及高品質生活的需求。

      六、調整內容

      1、用地規劃情況的調整

     (1)用地布局的調整

       本次調整主要針對糖廠片區范圍內地塊(涉及原控規B片區5個單元,共12個地塊)。

       本次調整對原控規中糖廠片區范圍內B1、B4單元的3個地塊的地塊編號保持原狀不變;將B2、B3、B5三個整體單元,根據不同用地性質、道路分界以及現狀保留建筑,將用地劃分為B2-1、B2-2、B2-3、B3-1、B3-2、B3-3、B3-4、B5-1、B5-2共9個地塊。

       (2)用地性質的調整

       原控規中B2-1部分地塊(二類居住用地)和B3-1部分地塊(二類居住用地)合并到調整后的B2-1地塊中,用地性質為二類居住用地。原控規中B3-1地塊和B2-2地塊之間增加一條區間路,使西側居民能更便利地到達東側文化廣場,道路南側的B3-1部分地塊調整為公園綠地,地塊編號B2-2。

       糖廠片區范圍內涉及部分有歷史文化意義的建筑需予以保留并進行?;?,原控規也劃定了B3-2、B5-2兩個地塊,用地性質為保留建筑。經過現場仔細踏勘和片區功能發展的總體考慮,不再保留B5-2地塊上的建筑,將B5-2地塊合并到調整后的B5-1地塊中,用地性質為二類居住用地。原控規中B3-2地塊的保留建筑重新劃定范圍,地塊編號仍是B3-2,用地性質調整為文化

      設施用地。同時根據需要在B3-2地塊周邊劃出部分用地,地塊編號B3-1,用地性質為廣場用地,結合保留的糖廠辦公樓(地塊編號B3-2)打造糖廠甜蜜文化廣場。

      原控規中B3單元和B5單元之間的道路向東偏移,B3-2廣場用地東側剩余用地調整為商業用地,作為文化廣場及周邊居住區配套商業設施,地塊編號B3-3。由于道路偏移形成新的道路交叉口,B6-2地塊原用地面積減少,因此進行調整,調整后地塊編號B6-2,用地性質仍為二類居住用地。原控規中B3-3部分地塊(廣場用地)、B3-5地塊(幼兒園用地)、B3-4地塊(商業用地)合并到調整后的B3-4地塊中,用地性質為二類居住用地。同時將原控規中B1-3地塊(社會停車場用地)調整為幼兒園用地,作為糖廠片區及周邊居住小區的幼兒園配套用地,用地面積約2000平方米,地塊編號B1-3。

      (3)用地指標的調整

       規劃保留老糖廠辦公樓并以此進行糖廠文化方面的開發,建議采取整體?;ば奚?、活化利用的模式,一層布置為社區服務配套功能,二層以上為文化展示、商業零售等功能。商業用地B3-3地塊作為文化廣場及周邊居住區配套商業設施,建議以中低強度開發為主,與文化廣場、糖廠辦公樓共同打造高品質的糖廠文化休閑社區,故將B3-3地塊容積率控制為不大于2.5,綠地率不低于15%,建筑密度控制為不大于60%,高度不高于40米。

       糖廠片區范圍內所涉及居住用地B2-1、B3-4和B4-1地塊控制以高層為主的住宅區,參照原控規中周邊地塊的容積率均在2.0-3.5區間內,B2-1、B3-4地塊容積率控制為不大于3.5,綠地率不低于30%,建筑密度控制為不大于35%,高度不高于75米。B4-1地塊容積率控制為不大于3.0,綠地率不低于30%,建筑密度控制為不大于35%,高度不高于75米,考慮沿江景觀控制,嚴禁建設“屏風樓”,低、多層建筑的最大連續面寬不得大于100米,高層建筑單體面寬不得大于80米,且各單體累加面寬不得大于對應用地紅線面寬的2/3;臨藍灣翠庭建設嚴格控制日照間距,沿江一線建筑的建筑高度建議不超過50米。

      強化對原有的地形地貌的?;?,將東側B5-1地塊,控制以低層或多層為主的住宅區,容積率控制為不大于1.6,綠地率不低于30%,建筑密度控制為不大于40%,高度不高于30米,同時不允許該地塊開挖地下室。

      B1-4地塊為二類居住用地,擬建為回遷區,以高層住宅為主,容積率控制為不大于4.0,綠地率不小于30%,建筑密度控制為不大于30%,高度不高于70米,建筑的布局應不影響北側已建8層建筑滿足的日照要求。

      所有原控規中容積率按區間控制的地塊調整為按上限控制,不再施行區間控制。

      2、道路系統規劃的調整

     為提高糖廠片區交通出行便捷度,形成“小街區,密路網”的城市空間結構,同時考慮糖廠及周邊現狀建筑的影響,以及對原有地形地貌的?;?,本次規劃修改調整了原控規的一些道路,分別為增加一條南北向支路、一條東西向支路,同時調整一條南北向支路,以及微調了中部貫穿整個糖廠片區的東西向支路。

      (1)增加的一條南北向支路為:長度約200米,道路紅線寬度為12米的南北走向道路,位于藍灣翠庭東側;

      (2)增加的一條東西向支路為:長度約100米,道路紅線寬度為5米的東西走向道路,位于藍灣翠庭北側;

      (3)調整一條南北向支路(糖廠路):原長度約200米,寬度為12米的南北走向道路,根據現狀進行調整,向東整體偏移約48米,道路紅線寬度仍為12米的道路;

      (4)調整一條東西向支路:原長度約250米,寬度為14米的東西走向道路,寬度不變,道路線型進行微調,該路段藍灣翠庭南側,調整均位于糖廠片區內,不會對周邊地塊造成影響。

       3、市政設施規劃情況的調整

       市政工程各種管道(包括給水、電力、電信和燃氣工程),保留原控制性詳細規劃中的內容和要求。調整后將排水體制優化為雨污分流制,雨水通過雨水管網直接排到河道,污水匯合到濱江路的截污干管進行集中管理排放。因項目規劃范圍內的路網改變,市政工程各種管道的布設也隨之改變,并合理地增設部分管道。

       4、調整控制要求

       由于糖廠片區用地較大,在確保道路暢通的原則和周邊地塊對出入道路的需求下,糖廠片區需要分割為幾個較小的地塊,為保證規劃建設品質和城市形象,故本次調整提出如下控制要求:

       (1)糖廠片區涉及部分建筑需予以?;げ⒁源私刑淺幕矯嫻目?,規劃建議結合現狀保留辦公樓、古井和碼頭,打造多處糖廠文化重要景觀節點,形成“最文化” 的榕江文旅新地標;

      (2)規劃建議以景觀廊道對文化廣場、保留建筑、濱江公園和糖廠碼頭等進行串聯,打造糖廠文化休閑景觀帶,景觀廊道由所在地塊受讓方進行建設控制,圖中景觀廊道線形僅為指引,受讓方可根據實際需要進行調整,建議優先保證景觀廊道的連貫性及與地塊周邊道路的連接暢通;

       (3)B3-3地塊規劃作為商業用地,建議結合地形地貌自西北向東南建設退臺式商業,兼容商務辦公,與B3-1地塊打造甜蜜文化廣場形成呼應,同時建議B3-3地塊的塔樓布置在地塊南側、糖廠辦公樓以東,避免對文化廣場、糖廠辦公樓造成空間壓迫和視線遮擋;

       (4)建議B3-1地塊和B3-3地塊地下建設兩層地下空間,以滿足社會停車和城市人防的需求;

       (5)B3-4地塊規劃作為二類居住用地,建議地塊北側一線建筑高度不超過40米,避免對糖廠辦公樓造成壓迫感,以便形成高低錯落的城市天際線;

       (6)B5-1地塊規劃作為二類居住用地,應盡量保持現狀小山丘地形地貌,不允許該地塊開挖地下室,以低層小體量建筑形式為主,宜采用跌落式式、退臺式、錯層式等布局形式進行方案設計;

      (7)為保障江景視廊的通透,B4-1地塊建議采用點式低密度建筑形式進行設計,且沿江一線建筑的建筑高度不超過50米;

      (8)低、多層建筑的最大連續面寬不得大于100米;高層建筑單體面寬不得大于80米,且各單體累加面寬不得大于對應用地紅線面寬的2/3;

       (9)B3-4、B4-1、B5-1地塊土地受讓方應配建相應道路、幼兒園用地及公園綠地,同時應承擔紅線范圍內規劃市政配套的建設任務;

       (10)B1-4地塊考慮糖廠回遷需要,建議作為高強度開發區域,在該區域布置糖廠回遷區;

       (11)B3-2地塊為文化設施用地,現狀為較有?;ぜ壑檔睦肺幕ㄖ?,需予以保留,可適當加以修繕并活化利用,嚴禁拆除、改建、加建;

       (12)糖廠范圍內存在大量較長樹齡的樹木,應予以?;?,結合樹木提升美化周邊環境,同時B5-2地塊范圍內有現狀保留古井一座,建議預留一條至少兩米寬的對外步行通道,同時對古井周邊樹木及古井進行?;?,對糖廠片區內無法在原址進行?;さ氖髂疽部汕ㄒ浦涼啪澆?,結合糖廠古井及周邊環境打造糖廠古井公園。

附:

      1、調整后的糖廠片區地塊編號;

      2、用地調整前后對比圖;

      3、道路調整前后對比圖。

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